Борис Милованов: Привет. Это «По уму», подкаст о предпринимательском мышлении. Меня зовут Борис Милованов. Традиционно мы записываем программу на Кампусе Школы управления СКОЛКОВО. Сегодня наш гость — предприниматель Марина Маловик. Добрый день, Марина.
Марина Маловик: Всем привет.
Борис Милованов: В начале беседы мы всегда просим гостей рассказать немного о своем бизнесе. Расскажите о предпринимательской гипотезе, на основе которой возник ваш бизнес.
Марина Маловик: Мы будем говорить о девелоперской компании October Group. Ее цель — делать жизнь людей лучше и комфортнее посредством создания уникальных объектов недвижимости, которые включают в себя жилую часть, нежилую, необходимую инфраструктуру — транспортную, социальную, коммерческую. Вот такой комплекс. Я бы хотела еще дать такую характеристику нашему бизнесу, состоящую из четырех важных слов, мы выделили их вместе с командой: интеллект, инновации, динамика и впечатления.
Борис Милованов: А если посмотреть с той точки зрения, что у человека чего-то не было, а ваш проект это дал, что именно это будет?
Марина Маловик: Всем нам необходимо где-то жить, работать, получать услуги, ходить в аптеку, в магазины. Все эти помещения должны где-то находиться, в некой среде. Вот эту среду обитания для человека мы создаем, придумываем, как она должна выглядеть. Все начинается с идеи, архитектурной концепции, которую мы вместе с командой проектируем, а затем воплощаем ее в жизнь, продумывая мельчайшие детали каждого помещения внутри будущего девелоперского проекта.
Борис Милованов: Насколько я понимаю, в предприниматели вы пришли, будучи управленцем, работали до этого в другом проекте. October Group — это уже именно предпринимательский проект с вами в качестве основателя, правильно?
Марина Маловик: Да, все верно.
Борис Милованов: Какие внутренние изменения были сопряжены со сменой роли?
Марина Маловик: Группа компаний «Октябрь» образована выходцами из крупного девелоперского холдинга «Пионер», практически все учредители прошли большой путь в различных девелоперских компаниях, набрались опыта в реализации сложных проектов и в определенный момент пришли к пониманию, что больше не могут работать и просто обязаны создать свое собственное дело. Это такое состояние, когда не можешь не делать. Мы собрались с учредителями и решили, что должны создать собственное дело. Так образовалась Группа компаний «Октябрь».
Борис Милованов: Какие именно триггеры сработали, когда вы поняли, что «выросли» из этого и нужно делать свое дело?
Марина Маловик: Здесь очень важным было четкое понимание, что абсолютно все аспекты бизнеса могут находиться в твоих руках либо в руках твоей команды. К нам пришло это осознание и была четкая уверенность, что мы можем самостоятельно делать девелоперские проекты. Поэтому сомнений не было.
Борис Милованов: Есть ощущение, что в девелоперском бизнесе, как в сфере энергетики, как будто бы уже все поделено. В реальности может ли на девелоперский рынок зайти человек «с улицы», но с деньгами? Или все же это бизнес, который сильно завязан на нетворкинг-сети?
Марина Маловик: Я считаю, что проблема, по которой те или иные игроки не могут зайти на этот рынок, состоит в другом и конкретно касается очень узких и специальных знаний, которыми ты должен владеть. Этот бизнес специфический, любой девелоперский проект проходит много стадий. Есть стадия архитектурной концепции, когда ты должен выявить все градостроительные ограничения земельного участка, соблюсти, скажем, высотность, плотность и застроенность объекта. Массы других ограничений. Нужно запроектировать, потом пройти экспертизу проектной документации, получить разрешение на строительство, а дальше следующие этапы, также сложные и важные: непосредственно строительство объекта и ввод его в эксплуатацию. И выполнять все работы нужно в заданные сроки.
Часто бывает, что в проект вовлечено огромное количество участников, привлекаются международные архитектурные бюро, к ним прибавляются наши российские адаптанты, и множество других компаний бывают задействованы в процессе. Чтобы проект получился качественным, необходимо на каждой стадии тотально контролировать ход этих работ, их качество. Для этого требуются узкоспециальные знания. Любая компания либо команда, которая обладает этими знаниями и опытом, может в эту сферу приходить
Борис Милованов: Обучаясь на Стартап Академии в СКОЛКОВО, я обнаружил, что любой предпринимательский проект может переживать десятки, а иногда и сотни итераций с момента первоначальной идеи. Например, решаешь открыть барбершоп, а в итоге запускаешь it-приложение для барберов. В случае с недвижимостью насколько сильно отличается, например, первый набросок комплекса от того, что выходит в финале? Сколько итераций проходит проект до финала?
Марина Маловик: Итераций, конечно, большое количество. Все начинается с мастер-планирования, по любой территории разрабатывается много вариантов мастер-планов, дальше идет согласование с городом, в частности город контролирует, какое архитектурное градостроительное решение применено на территории, какой фасад, этажность и другие технические характеристики объекта. Город тщательно следит, чтобы проект вписывался в окружающую застройку. Поэтому девелопер проводит большую работу с большим количеством итераций.
Когда все детали отточены и проект наконец получает разрешение на строительство, начинается контроль за тем, чтобы все нюансы, которые были включены при разработке проекта, в итоге были реализованы. Наверное, есть девелоперы, которые что-то меняют по ходу, но мы в своей деятельности стараемся все те идеи, которые заложили на этапе арт-концепции, обязательно реализовать. Потому что это тот продукт, который мы продаем нашим клиентам.
Борис Милованов: Вспомнилась эпопея с башней «Федерация», у которой менялась этажность прямо в процессе строительства. Насколько это нормально?
Марина Маловик: Нормальная ситуация — это когда та идея, которая закладывалась девелопером в проект, которая получила разрешение на строительство и согласование от города, именно она реализуется. Насколько знаю, в основном все девелоперы двигаются именно таким путем, и мне кажется такое внесение изменений уже в процессе строительства объекта, скорее, большим исключением, чем правилом.
Борис Милованов: Есть тема, на которой я хотел бы остановиться сейчас подробно. Эта тема партнерств. У вас ведь есть кофаундер по поэтому проекту?
Марина Маловик: Все правильно.
Борис Милованов: У нас на Стартап Академии один из дней был полностью посвящен тому, как договариваться с партнером. Приглашенный юрист рассказывал, какие этапы нужно пройти партнерам до того, как они придут к юристу фиксировать все договоренности на бумаге. Он рассказывал даже такие забавные случаи, когда партнеры договаривались вплоть до того, кто из них будет «сидеть» в случае чего (надеюсь, до такого не дойдет ни у кого).
Марина Маловик: Вот это жестко.
Борис Милованов: Вы можете на своем примере рассказать либо поделиться мнением о том, что было бы правильно обсудить партнерам до похода к юристу?
Марина Маловик: Наша ситуация в каком-то смысле уникальна. Мне повезло с моими партнерами, потому что мы друг друга знали много лет до того, как образовали Группу компаний «Октябрь». Мы вместе работали на протяжении 7-10 лет в предыдущей девелоперской компании, создавали уникальные проекты, каждый отвечал за свою зону деятельности: коммерческий блок, покупку площадок, строительство, градостроительную составляющую. Мы были уверены друг в друге и понимали, что вместе можем создать девелоперскую компанию и реализовывать уникальные проекты.
Борис Милованов: Подкаст «По уму» слушают в том числе люди, которые стоят в начале предпринимательского пути. Если им однажды доведется запускать свой первый бизнес и будет нужно договориться с сооснователем, какие вопросы стоит обязательно с ним обсудить?
Марина Маловик: Во-первых, конечно, юридическое оформление. Всегда все отношения должны быть юридически оформлены, в том числе партнерство. Все ключевые тезисы будущего партнерства должны быть положены на бумагу. Жизнь длинная, и разные вопросы возникают в процессе. Реализацию тех или иных проектов или бизнесов каждый может понимать по-разному. От того, насколько четко вы все проговорили и прописали, зависит успех будущего предприятия.
Должен быть прописан порядок принятия решений, выхода партнеров из бизнеса, если у них появится такое желание. Также должно быть зафиксировано, как распределяется прибыль, какие правила игры, какая доходная и расходная части будущих проектов, все ключевые детали. Юристы обязательно должны этим заниматься.
Борис Милованов: Обычно принято выделять три типа партнерств: основанное на деньгах, на экспертизе и третий тип — когда просто страшно идти одному, а вместе спокойнее. Ваше партнерство нынешние к какой категории ближе?
Марина Маловик: Партнерство — всегда сочетание разных факторов. Нельзя выделить что-то одно. Конечно, в нашем случае партнеры обладали серьезной экспертизой в девелоперском бизнесе, каждый в своем направлении реализовал много проектов. Но также чрезвычайно важно доверие и понимание, что ты с этими людьми можешь сделать успешный бизнес.
Борис Милованов: Не так давно моя одногруппница по СКОЛКОВО спросила: «Какую ты сейчас жизнь живешь по счету?». Это был вопрос не эзотерического плана, а о том, какую по счету роль в этой жизни я проживаю. Никогда об этом не задумывался, но почему-то сходу ответил, что четвертую. Первая — я в школе, вторая — в университете, третья — в браке, а четвертую живу сейчас.
Меня тогда поразил не столько вопрос, сколько то, что у меня был на него ответ. Есть ли у вас ответ на этот вопрос?
Марина Маловик: В голову сразу пришло, что 100-ю. Мы все проживаем настолько разнообразную, интересную жизнь и встречаем на пути уникальных людей, партнеров. Я думаю, что каждый раз, когда мы получаем новые знания от этих людей, мы проживаем все новые и новые жизни.
Борис Милованов: В чем принципиальное отличие вашей нынешней жизни от предыдущей?
Марина Маловик: Пока вижу, что с каждым новым этапом развиваюсь, получаю новые знания, новых людей в свою копилку. Наверное, это развитие по спирали вверх, что-то похожее. А если проводить сравнение меня в статусе топ-менеджера крупнейший девелоперской компании и в статусе учредителя своей собственной компании, это большая разница в части принимаемых решений и ответственности за них, за твою команду и проекты. И, конечно, большая гордость за результаты, которые компания показывает.
Борис Милованов: Мы с нашими гостями часто обсуждаем, какими ключевыми качествами должен обладать предприниматель, и я обратил внимание, что этих качеств немало, но каждый делает упор на что-то одно. Один говорит, что нужно в первую очередь уметь продавать, другой — уметь придумывать, следующий — заглядывать в будущее и понимать, что будет востребовано завтра. Можете назвать сильное предпринимательская качество по вашему мнению?
Марина Маловик: Я бы выделила три таких качества. Первое, абсолютно согласна, — возможность видеть будущее. Четко знать на берегу, как твой бизнес будет выглядеть через год, два, десять. Второе — спокойствие и выдержка. Для любого лидера и предпринимателя чрезвычайно важно обладать этими качествами, они дают невероятную фору. Третье — способность держать удар. Это редкое качество в наших предпринимателях, но оно важно.
Борис Милованов: Как вы воспринимаете критику?
Марина Маловик: Если критика справедливая, воспринимаю хорошо, анализирую и работаю над собой.
Борис Милованов: А если конструктивные критические замечания высказывает ваш подчиненный, как это будет восприниматься?
Марина Маловик: Я стараюсь всегда выстраивать диалог с командой. Важно слышать, что говорит тебе команда, что предлагает. Стараюсь давать всем высказаться в полном объеме, и решения мною принимаются уже по итогу. Я позитивно отношусь к тому, что люди высказываются и генерят новые идеи внутри компании, в том числе критикуют. Из критики часто рождаются решения наиболее правильные и оптимальные.
Борис Милованов: Можете привести пример, когда думали в одну сторону, вас поправили, и вы приняли другое решение?
Марина Маловик: Таких примеров масса в повседневной жизни предпринимателя. Это про дискуссию внутри команды, про то, что разные члены команды обладают разными мнениями. Когда мы с командой прорабатываем будущий девелоперский проект, могут проходить споры в части того, например, из какого материала или от какого производителя должен быть тот или иной элемент фасада. В результате этих споров, глубокая проработки всех аспектов, в том числе экономических, эстетических и вопросов качества, создается мокап (прототип), на котором девелопер тестирует будущий фасад, далее архитекторы вместе с девелоперами смотрят результат вместе с генподрядчиком и выбирают наиболее грамотное сбалансированное решение.
Изначально споры о том, как это должно выглядеть, бывают очень жаркие, но по итогу мы с командой всегда приходим к единству.
Борис Милованов: Что было в вашей жизни до девелопмента? Занимались ли вы когда-то не недвижимостью?
Марина Маловик: С девелопментом у меня интересная история. Я родилась и выросла в семье потомственных инженеров-строителей. Мой отец построил нефтяной город практически с нуля: жилые кварталы, спортивные центры, больницы, детские сады и школы — огромное количество учреждений. Пока росла, я наблюдала этот процесс, было очень интересно, но по итогу решила стать юристом. А потом случилось так, что в процессе уже трудовой деятельности я пришла юристом в строительную компанию и вот тут поняла, что эта сфера мне нравится, она мне близка, и я хочу продолжить работу в ней. Я продолжила и, в общем-то, довольно успешно в ней реализовалась. Вот такая история.
Борис Милованов: Учились ли вы тоже по этой специальности?
Марина Маловик: Училась в разных местах: и на юриста, и на экономиста, потом училась в СКОЛКОВО, как уже упоминала, на EMBA и Практикуме.
Борис Милованов: Насколько вы приняли тот факт, что вы — предприниматель? Как вы отвечаете себе на вопрос «кто я?».
Марина Маловик: На этот вопрос всегда себе отвечаю, что я — владелец девелоперской компании. У меня тут нет каких-то еще определений в части профессиональной деятельности. А если давать определения с точки зрения личной жизни, семьи и так далее, то, например, я — мама шестилетней дочки, которая занимается фигурным катанием с трех лет. Я ее большая болельщица.
Борис Милованов: Вы, скорее, предприниматель или бизнес-вумен?
Марина Маловик: Я — предприниматель, потому что с каждым нашим девелоперским проектом мы действительно рисуем будущее в среде, когда стремительно меняется недвижимость, появляются новые уникальные форматы, видоизменяются форма и функциональное назначение объектов.
Борис Милованов: Честно говоря, для меня девелоперские проекты — это, ну, жилье и жилье, где-то потолки пониже, где-то звукоизоляция получше, где-то вид из окна классный. В чем принципиальное новшество того, что делаете вы?
Марина Маловик: Расскажу про девелоперский проект, который мы сейчас реализуем в Москве — многофункциональный жилой комплекс Stories на Мосфильмовской. Он включает в себя абсолютно все функции, которые нужны человеку для жизни в одном месте: квартиры, офисы, коммерческую инфраструктуру, детский клуб, все необходимое. Идея этого проекта уникальна, его вместе с нами спроектировало японское архитектурное бюро. Проект задуман в форме двух объемов. Один объем представляет собой башню высотой 99 метров, второй объем — это 11-этажная пластина. Глядя на объект, возникают ассоциации с яхтой. Еще ни один проект с подобной концепцией не был реализован ни в Москве, ни в России.
Борис Милованов: Хочу с вами обсудить момент, который мы уже частично затронули, когда вы говорили про стратегирование. Интересно поговорить о целеполагании. У меня есть близкий друг, невероятно талантливый человек, всю жизнь занимается музыкой, но не добился никаких выдающихся показателей ни с точки зрения популярности, ни с точки зрения материальных достижений. В какой-то момент я понял, что ни разу от него не слышал, чтобы он озвучивал свои цели. Спросил его и получил ответ, что его цель — играть музыку. Он совсем не хочет, например, миллион стримов. И я подумал потом, что на самом деле довольно страшно признаваться себе в собственных целях. А если не получится? Проще, если не получилось, сказать «да не очень-то и хотелось». Вопрос: насколько далеко вы планируете? Как далеко ставите цели?
Марина Маловик: Безусловно, стратегия и постановка целей необходимы для любого бизнеса. Важно, чтобы собственники уделяли этому время. У нас цель четкая: мы хотим развивать нашу девелоперскую компанию. У компании на текущий момент два девелоперских проекта в портфеле. Один ЖК Stories в стадии строительства, о котором уже сказала. И второй проект также на Мосфильмовской, в другой ее части. Сейчас он готовится к старту строительства. Кроме этого, у нас в проработке приобретение целого ряда площадок в Москве и Санкт-Петербурге, в городах, где мы исторически работали и понимаем, как делать бизнес.
Борис Милованов: У вашей компании есть глобальная цель? Допустим, завоевать 100% рынка Москвы.
Марина Маловик: Вы знаете, нет. Мы никогда не ставили себе задачу делать большие объемы, потому что довольно много девелоперских компаний выдают большие объемы, но часто это сопряжено с потерей качества. А мы ставим себе задачу быть лидерами по качеству и работать в сегментах бизнес-, премиум- и комфорт-класса. Мы много времени уделяем оттачиванию характеристик продукта, всех его составляющих и решений, которые применяем.
Борис Милованов: К слову, когда мне было 20 лет, я снимал квартиру на Площади Ильича, и у меня под окнами была стройка, там активно сносили старый фонд, а на его месте возводили панельные дома с облицовкой в виде красного кирпича. Четко помню момент, когда однажды ложился спать, и за окном на стройплощадке был еще только фундамент, а утром уже стояло два этажа. Я не преувеличиваю. Мой брат занимается строительством, и объяснял, что, когда возводишь этаж, он должен некоторое время постоять, чтобы дать усадку, чтобы не было трещин. И уже потом я обращал внимание, как строится элитное жилье по два года. Я так понимаю, потому что основательно. А какое время закладывается на строительство в вашем проекте?
Марина Маловик: Средний цикл строительства для любого девелопера составляет 2,5-3 года, включая все этапы от покупки земельного участка до реализации проекта. Соответственно, наш проект по плану будет строиться 30 месяцев. Ввести в эксплуатацию мы его должны в первом квартале 2026 года.
Борис Милованов: Мы всегда просим наших гостей порекомендовать что-то полезное на тему предпринимательства или то, что может вдохновить активно двигаться в направлении своего проекта. Хотелось бы и от вас получить рекомендации.
Марина Маловик: Меня в свое время вдохновила, как, наверное, многих, кто учился в СКОЛКОВО, книга Чана Кима и Рене Моборн «Стратегия голубого океана». Эта книга дает четкое понимание, в какую сторону предприниматель должен работать и где копать, это очень помогло нам впоследствии при разработке новых продуктов. очень сильная книга. И есть еще интересная книга, написанная американским нетворкером Китом Феррацци, «Никогда не ешьте в одиночку». На мой взгляд, там описаны очень правильные принципы.
Борис Милованов: И финальный вопрос: предпринимателями рождаются или становятся?
Марина Маловик: Мое мнение, что это всегда микс. Если ты им не родился, то никогда не станешь. Но даже если ты им родился, но не предпринял экстра-усилия, чтобы им стать, то тоже ничего не случится.
Борис Милованов: Этот ответ точно войдет в число моих любимых за все время, спасибо! У нас в гостях сегодня была Марина Маловик, это подкаст «По уму», Меня зовут Борис Милованов, редактор проекта Лилия Сафина. Подпишитесь на нас, чтобы не потерять, и до встречи в новых выпусках.
***
