Великобритания, США, далее везде
Всемирный совет по экологическому развитию (World GBC) считает «зелеными» здания, которые при проектировании, строительстве и эксплуатации снижают или устраняют негативные воздействия на климат и окружающую среду. Разными способами: за счет эффективного использования воды и других ресурсов, возобновляемых источников энергии, нетоксичных и экологичных материалов в строительстве, сокращения отходов и перехода к принципам циклической экономики.
О «зеленых» подходах к девелопменту в зарубежной практике начали задумываться еще в 1990-х годах. Именно тогда появились первые экологические стандарты: британский BREEAM, американский LEED, позднее — немецкий DGNB. Сейчас, по данным консалтинговой компании Knight Frank, по ним сертифицировано более ста двадцати тысяч зданий в мире. Свои национальные стандарты есть и в других странах: в Абу-Даби, например, по локальной системе Estidama признаны экологичными более двадцати двух тысяч объектов.
Меньше издержки — больше стоимость метра
«В США система LEED развивалась «снизу»: профессиональное сообщество хотело снизить свои затраты на строительство и эксплуатацию объектов и разработало целую систему энергоэффективных и водоэффективных мер, — рассказывает Вера Бурцева. — И только потом, когда правительство страны взяло курс на снижение потребления нефти, стандарт получил поддержку на федеральном уровне. Теперь все объекты, которые строятся на бюджетные деньги, должны быть сертифицированы по стандарту LEED».
Действительно, главная задача «зеленых» девелоперов — сокращение издержек. Так, в зданиях, построенных по принципам LEED, энергоэффективность повышается минимум на 10,5 %. Кроме того, наличие сертификата влияет на капитализацию объекта: по оценке Совета по экологическому строительству США (USGBC), в таких зданиях выше стоимость квадратного метра при продаже и арендные ставки. Также в США экодевелоперы получают государственную поддержку: освобождение от налога на недвижимость, кредиты под сниженные процентные ставки, приоритетную выдачу разрешений на строительство.
Экологичность — дело добровольное
В Россию тренд на экодевелопмент пришел десять–двенадцать лет назад: широкое распространение «зеленые» стандарты получили благодаря строительству инфраструктуры к олимпиаде и чемпионату мира по футболу, наукограда СКОЛКОВО. «Количество таких зданий увеличивается по экспоненте: за первые пять лет было построено 20 % от общего числа, за последние пять лет — примерно 80 %», — убеждена Бурцева.
В отличие от американских коллег, российские строители не могут рассчитывать на преференции от государства: система налоговых льгот для тех, кто строит энергоэффективные здания, фактически не действует. «Поэтому сертификация по «зеленым» стандартам — добровольное дело девелопера. Около 20 % из тех, кто придерживается принципов устойчивого строительства, делают это для снижения капитальных затрат: быть энергоэффективным и водоэффективным просто выгодно. Остальным 80 % интересно находить новые конкурентные решения, для них это маркетинг. Потому что экологичная среда становится интереснее непосредственно потребителю», — отмечает она.
Трудности локализации
Большинство зданий в России сертифицировано по системе BREEAM — 202 объекта, еще 65 — по системе LEED, 142 здания имеют сертификацию Green Zoom по национальному стандарту НИИ устойчивого развития в строительстве. Он включает комплекс мероприятий по повышению энергоэффективности, водоэффективности и экологичности строящихся объектов, комфортности городской среды для новых объектов и эксплуатируемых зданий. «Эта система основана на тех же принципах, что и зарубежные стандарты, но при этом адаптирована под реалии нашей страны», — говорит Бурцева.
Яркий пример — строительство велопарковок, количество мест на которых определено «зелеными» стандартами. «В Европе или США ездить на велосипеде принято и на работу, и в театр — для этого есть инфраструктура. В России она развивается только в Москве, да и отношение к велосипедам в принципе другое — это транспорт детей и студентов. Велосипедов на душу населения у нас заметно меньше, и потому для российского стандарта мы сократили показатель по парковочным местам для них, — рассказывает эксперт. — То же самое и в других странах. Представьте, каково ездить на велосипеде по африканской жаре, — зачем местным девелоперам тратиться на парковки?».
Есть и другие особенности локализации: иностранные стандарты стимулируют застройщиков устанавливать тепловые насосы на электричестве, тогда как в России лучше использовать дешевый и экологичный природный газ. То же самое с возобновляемыми источниками энергии: зарубежные девелоперы охотно их используют и компенсируют затраты за счет правительства, а в России расходы несет сам застройщик. «Помимо LEED и BREEAM, сейчас развиваются новые стандарты — Well и Fit Well, ориентированные на здоровье и комфорт человека. Но они дорогие в сертификации и довольно сложно применимы у нас из-за культурных различий. Например, для коммерческих объектов один из стандартов предусматривает наличие пространства для психологической помощи — пока сложно представить, чтобы в России это было востребовано», — говорит Бурцева.
Другая система координат
Какой метод «зеленой» сертификации выбрать, решает девелопер. Влияет цена: по словам Бурцевой, сертификация по Green Zoom для здания площадью от 50 м2 обойдется в 330 000 рублей, тогда как по BREEAM — в два с половиной раза, а по LEED — в шесть с половиной раз дороже. «Кроме того, нашу российскую систему некоторые компании выбирают из соображений патриотизма. Готовы с ней работать и зарубежные застройщики. Например, компания Bonava в Швеции и Финляндии сертифицирует объекты по BREEAM, а все здания в России — по Green Zoom», — рассказывает Бурцева.
По ее словам, не все девелоперы ответственно относятся к сертификации: некоторые задумываются о маркетинговых бонусах от статуса «зеленого» проекта, уже когда здание строится или даже сдано в эксплуатацию. «Легально в таком случае провести сертификацию невозможно, ведь ответственный девелопмент начинается еще с проектирования, а на стадии подготовки участка к строительству уже следует осуществить ряд мероприятий. Например, по LEED нужно организовать раздельный сбор мусора на площадке», — говорит эксперт.
Однако вряд ли рынок экосертификации будет становиться непрозрачным, а подделка доказательственной базы примет серьезные масштабы, уверена она. «Покупателю жилой недвижимости неинтересно просто наличие сертификата — он хочет жить в современной экологичной среде и понимать, какие реальные технологические решения за этим сертификатом стоят, как они усиливают девелоперский продукт, — убеждена Бурцева. — К тому же в «зеленом» доме ощутимо меньше расходы жильцов на коммунальные услуги». Она приводит в пример сертифицированный по Green Zoom энергоэффективный дом комфорт-класса — «Комсомольская 67», построенный девелоперской компанией «Первостроитель» в Екатеринбурге. В нем используется увеличенная теплоизоляция внешних стен, окна с улучшенными теплоизоляционными свойствами и приточно-вытяжная вентиляция с рекуперацией. Благодаря комплексу этих мер владелец однокомнатной квартиры в доме в январе заплатил за отопление всего 1,79 рубля.
По словам эксперта, сертифицированных по «зеленым» стандартам зданий в России будет становиться больше. «Экология живет в другой системе координат, и оценить ее в деньгах довольно непросто, — отмечает Бурцева. — Но спрашивать, как окупятся «зеленые» решения, — это примерно как спрашивать: «А быть здоровым — это хорошо?». Это новая ценность, новая этика, на которую постепенно смещается привычный капиталистический взгляд».
