Обсуждаем с экспертами OCTOBER GROUP: почему модель «здание как сервис» — это уже не эксперимент, а новая норма, и как подход влияет на операционную эффективность, инвестиционную привлекательность и кадровую политику бизнеса.
От квадратных метров — к цифровым возможностям
Концепция «здание как сервис» (Buildings-as-a-Service, BaaS) представляет собой модель, при которой арендатор получает доступ не просто к помещению, а к комплексу технологических решений. Единая система управляет климатом, освещением и безопасностью в различных рабочих пространствах, позволяет бронировать переговорные и парковочные места, собирать данные и получать аналитику.
«Главное преимущество сервисного подхода в том, что пользователям не нужно вникать в технические детали. Чтобы создать комфортный микроклимат, достаточно задать нужные параметры, и «умная» система самостоятельно скорректирует работу кондиционирования, отопления и увлажнения. Также технологии можно гибко настраивать под различные сценарии. Например, в KOBZON CITY сформирована полноценная платформа для «умной» среды. Это создает условия для внедрения новых сценариев — от автоматизации офисных процессов до беспилотной доставки», — рассказывает Марк Конаков, руководитель проекта внедрения AI в OCTOBER GROUP.
Для работы таких сервисов важна глубокая интеграция информационно-коммуникационных технологий и инженерных систем, которые, в свою очередь, зависят от архитектурных и конструктивных особенностей здания.
«Чтобы офисное пространство отвечало запросам арендаторов, многие технологические решения и сервисы мы закладываем еще на этапе проектирования. Речь идет как об инженерных системах, так и о гибких планировках. Например, в бизнес-центре KOBZON CITY несущие стены размещаются только во внутренней части лестнично-лифтовой зоны и общего коридора. Это позволяет гибко менять конфигурацию помещений вместе с их техническим оснащением», — уточняет Марина Маловик, соучредитель OCTOBER GROUP.
Что получает бизнес на практике?
Эксплуатация «умных» зданий дает преимущества как в моменте, так и в долгосрочной перспективе. Среди «быстрых» эффектов — снижение операционных расходов, высокий уровень комфорта и удобство при использовании сервисов. К долгосрочным можно отнести увеличение срока «жизни» зданий. Кроме того, бизнесы, которые ориентируются в своей практике на устойчивые технологии, вызывают больше доверия у клиентов и партнеров.
Оптимизация операционных расходов. Основной экономический эффект достигается за счет повышения энергоэффективности. Согласно исследованиям McKinsey, «умные» системы помогают сократить потребление энергоресурсов на 20–35%, поддерживая комфортный микроклимат при минимальных затратах.
Дополнительная оптимизация достигается за счет более рационального использования площадей и снижения расходов на оборудование рабочих мест. Бизнесу не всегда нужно организовывать рабочие места для всех сотрудников, например, если часть персонала работает в гибридном режиме. При этом важно исключить ситуации нехватки или, наоборот, простоя площадей.
Технологии позволяют:
- арендаторам. Контролировать заполняемость и своевременно реагировать на изменения: добавлять или сокращать площади и рабочие места;
- сотрудникам. Бронировать переговорные кабинеты, места в офисе и на паркинге при необходимости.
Соответствие стандартам ESG. Требования инвесторов и регуляторов в области экологической, социальной и управленческой ответственности (ESG) становятся обязательным элементом корпоративной стратегии. В России на государственном уровне стоит цель — снизить энергоемкость ВВП на 35% к 2035 году.
«Умное» здание со счетчиками и системами оптимизации энергии — прямой путь к выполнению требований регуляторов. Это одна из причин роста спроса на площади в технологичных и устойчивых зданиях.
Объекты недвижимости с высокими показателями ESG демонстрируют повышенную инвестиционную привлекательность. Исследования подтверждают, что такие здания могут привлекать на 10% больше инвестиций по сравнению с традиционными объектами. Согласно данным Международной финансовой корпорации (IFC), экологичные здания отличает более высокий (на 23%) уровень заполняемости, и это при арендных ставках выше среднерыночных на 8%.
Дополнительные баллы в «войне за таланты». Качество офисной среды становится критически важным фактором в условиях обостряющейся конкуренции за квалифицированные кадры. Для поколений Z и миллениалов технологическая оснащенность рабочего пространства является значимым критерием при выборе работодателя. Компании вынуждены создавать условия, способные конкурировать с комфортом удаленной работы, предлагая высокий уровень сервиса, удобства и уникальности офисной среды.
«После опыта удаленной работы люди ожидают от офиса того же уровня уюта и удобства, но при этом — большей функциональности и технологичности. Компании, которые придерживаются такого подхода, превращают офис в деловую среду будущего, куда хочется возвращаться. Это помогает конкурировать за лучших специалистов», — считает Валерия Коваленко, директор по HR и бизнес-процессам OCTOBER GROUP.
Повышение производительности. Исследование Harvard Business Review доказывает прямую связь между качеством среды и когнитивными функциями сотрудников. Поскольку человек проводит до 87% времени в помещениях, контроль состава воздуха становится не рекомендацией, а необходимостью. «Умные» системы отслеживают уровень CO2 и вредных веществ в воздухе, что способствуют снижению вероятности заболеваний, сокращению затрат на медицинское обслуживание и повышению продуктивности команды.
«Благодаря внедрению смарт-технологий процессы управления офисными пространствами становятся проще и прозрачнее: можно в режиме онлайн отслеживать потребление ресурсов и востребованность площадей, контролировать показатели офисной среды и быстро оптимизировать процессы. Таким образом, «умные» технологии позволяют бизнесу не только повышать эффективность и сокращать издержки, но и соответствовать требованиям ESG – как в части снижения нагрузки на экологию, так и в создании комфортной и здоровой среды для сотрудников», — рассказывает Марк Конаков.
Технологическая архитектура умного здания: базовые компоненты
Реализация концепции BaaS основана на технологиях трех уровней, в совокупности образующих единую экосистему.
- Датчики и сенсоры (IoT-устройства). Они непрерывно отслеживают множество параметров: занятость помещений, местоположение людей, температуру, уровень освещенности, качество воздуха и другие.
- Платформа управления на основе искусственного интеллекта («цифровой двойник»). Это мозг здания. Система анализирует информацию с IoT-устройств и автоматически принимает решения: отключает кондиционирование и освещение в пустых комнатах, усиливает вентиляцию во время совещаний, организовывает уборку в загрязненных зонах или прогнозирует необходимость обслуживания оборудования.
- Пользовательское приложение. Через этот интерфейс сотрудники взаимодействуют со зданием: бронируют рабочие места, заказывают обед, вызывают службу поддержки.
Интеграция перечисленных компонентов позволяет реализовать бизнес-сценарии различной сложности. Например:
- Интеллектуальное управление лифтами в часы пик, что сокращает для пассажиров время ожидания и доставки.
- Персонализация среды. Система бронирования предлагает сотрудникам те помещения, которые наиболее соответствуют их предпочтениям к температуре и освещению.
- Повышение эффективности совещаний. Переговорная автоматически подготавливается к совещанию: проветривание, установка комфортной температуры. Во время встречи в комнате поддерживается необходимый климат и освещение — закрываются жалюзи, меняется температура света.
- Повышение удобства и экономия обеденного времени. Сервис предварительного заказа питания позволяет сотруднику забрать обед без ожидания в очереди.
- Своевременное информирование. В случае сбоя в работе оборудования служба эксплуатации получает автоматическое уведомление с детализированной инструкцией, что минимизирует время простоя.
«Подход «здание как сервис» охватывает не только подобные цифровые решения, но и расширенные форматы взаимодействия с клиентами. Среди перспективных направлений — дополнительные сервисы для покупателей, например, набирающий популярность на рынке формат «ремонта под ключ». Управляющая компания берет на себя подготовку и оформление документации, разработку проекта, подбор и контроль подрядчиков, а также организацию процессов на площадке. Такой подход позволяет арендаторам получить готовое к использованию пространство без необходимости самостоятельно погружаться в организационные детали», — объясняет Юлия Леонова, директор по маркетингу OCTOBER GROUP.
Итог: новые стандарты деловой среды
Модель «здание как сервис» сформировала новый отраслевой стандарт. В современных условиях ценность коммерческой недвижимости определяется не метражом, а качеством технологической инфраструктуры, которая напрямую влияет на ключевые бизнес-показатели: операционную эффективность, соответствие ESG-требованиям, способность привлекать и удерживать высококвалифицированных специалистов.
По данным исследования JLL, 68% компаний готовы платить больше за офисы, оснащенные передовыми технологиями. Поскольку инвестиции в технологичные рабочие среды обеспечивают долгосрочную конкурентоспособность компании.
«Благодаря внедрению смарт-технологий процессы управления офисными пространствами становятся проще и прозрачнее: можно в режиме онлайн отслеживать потребление ресурсов и востребованность площадей, контролировать показатели офисной среды и быстро оптимизировать процессы. Таким образом, «умные» технологии позволяют бизнесу не только повышать эффективность и сокращать издержки, но и соответствовать требованиям ESG – как в части снижения нагрузки на экологию, так и в создании комфортной и здоровой среды для сотрудников», — заключает Марина Маловик.
Редактор
