Какой он — комфортный бизнес-центр сегодня, что такое «третье место» и как новые подходы к организации пространства помогают сохранять мотивацию и вовлеченность персонала, разбираемся с экспертами из OCTOBER GROUP.
Уроки удаленки: запрос, который изменил офис
Гибридный формат стал новой нормой, но его побочные эффекты заставили бизнес пересмотреть ценность физического присутствия в офисе. Изначальные преимущества удаленной работы, связанные с экономией на содержании офиса, оказались менее весомыми, чем недостатки — снижение производительности (до 30%) и рост риска выгорания (до 40%). Среди ключевых причин в исследовании Harvard Business Review отмечаются размытие границ между работой и домом, отсутствие «смены декораций» и эффект «постоянного присутствия», когда сотрудники вынуждены демонстрировать активность в ущерб по-настоящему глубокой работе.
В результате к началу 2025 года 75% организаций вернули сотрудников в офис, но на этом пути им пришлось преодолевать сопротивление персонала. Согласно исследованию ADP Research Institute, еще в 2022 году 64% сотрудников готовы были уволиться, лишь бы не возвращаться обратно к очному формату. Однако сегодня ситуация меняется: интерес к работе в офисе растет с обеих сторон. Так, согласно исследованию OCTOBER GROUP, в 2025 году запрос руководителей на офис для команды вырос на 60%, запрос на покупку деловой недвижимости — на 17%. В то же время сами сотрудники стали на 11% чаще искать офисную работу.
При этом офис как рабочее место и сейчас продолжает конкурировать с домом, коворкингами и кафе, так как полного отказа от удаленки не произошло. Бизнес продолжает использовать преимущества дистанционного формата для некоторых должностей: по статистике hh.ru, в 2025 году количество вакансий с удаленным форматом работы выросло на 17% по сравнению с 2024 годом. А более 60% российских компаний сохраняют гибридную модель, разрешая сотрудникам работать из дома один или несколько дней в неделю.
Одна из причин повышения привлекательности офиса — фундаментальная трансформация концепции.
«Модель «офиса как места контроля» окончательно устарела. Компании — и в мире, и в России — все чаще ориентируются на результат, а не на количество часов в офисе. Под влиянием этого подхода формируется новая концепция современного офиса как тщательно продуманного пространства, основная задача которого — поддержка корпоративной культуры, психологического благополучия и высокой вовлеченности сотрудников. Если удаленная работа дает свободу в выборе места, то очный формат предлагает свободу участия, влияния на внутренние процессы и развитие в команде», — отмечает соучредитель OCTOBER GROUP Марина Маловик.
Офис как «третье место»
Концепцию «третьего места» предложил социолог Рэй Ольденбург в 1989 году. Он отметил необходимость создания пространства для взаимодействия, которое не является ни домом («первое место»), ни работой («второе место»). Его ключевые признаки — доступная территория с неформальной атмосферой, располагающей к общению. Например, парк, кафе, библиотека, фитнес-клуб и т.п.
Сегодня организации адаптируют эти принципы для корпоративной среды. «Третьим местом» становится офис, в котором созданы зоны не только для работы, но и для неформального общения, обмена идеями, обучения, отдыха. Эффективная реализация такой концепции требует глубокого понимания потребностей и бизнеса, и людей.
По данным OCTOBER GROUP, 50% сотрудников необходимы кофе-пойнты и зоны для коротких неформальных встреч с коллегами в течение дня, а для 36% в первую очередь важны места для отдыха на свежем воздухе. Каждый пятый сотрудник был бы готов чаще посещать театры, концерты и выставки вместе с коллегами, если бы такие пространства располагались в шаговой доступности от работы или непосредственно на территории бизнес-центра. Культурные «походы» — один из способов повысить сплоченность команды, поэтому интерес компаний к площадкам для культурных мероприятий в составе деловых комплексов вырос на 29% в 2025 году.
Таким образом, современные бизнес-центры становятся точками притяжения, объединяющими деловую, досуговую и культурную функции.
«Формат гибких офисных пространств позволяет объединить «второе» и «третье» места, параллельно решая актуальные HR-задачи. В таких офисах присутствуют не только рабочие столы и переговорные, но и пространства для неформального взаимодействия. Кроме того, в «третье место» превращается само офисное здание, в котором предусмотрены различные зоны с приятной атмосферой, используются технические средства для создания оптимального климата, а также интерьерные решения с натуральными материалами, — объясняет директор по маркетингу OCTOBER GROUP Евгений Межевикин. — Например, в арт-бизнес-кластере KOBZON CITY (K-CITY) спланированы не только офисы, но и множество «атмосферных» зон — лобби, кафе, терраса на крыше и даже собственный артхаб».
Психология пространства: что реально работает
При реализации концепции «офис как третье место» на первый план выходит понятие «инженерии комфорта» — системного подхода к проектированию рабочих пространств, где технологии и логика планировки служат ключевой цели: поддерживать работоспособность и психологическое благополучие человека. Для этого нужно понимать, как физические параметры — архитектура пространства, дизайн, освещенность, качество воздуха и другие — влияют на мотивацию сотрудников и способность к эффективному взаимодействию. Поэтому проекты коммерческой недвижимости нового поколения опираются на результаты исследований в области нейробиологии, психологии и эргономики.
Связь с природой, или биофильный дизайн. Согласно теории «биофилии» Стивена Келлерта, быть ближе к природе — вопрос не эстетических предпочтений, а естественная потребность человека. Исследования подтверждают: натуральные материалы и формы повышают продуктивность сотрудников до 15%.
По данным OCTOBER GROUP, 70% сотрудников считают, что в бизнес-центрах необходимы озелененные рекреационные пространства. От точечных акцентов, зимних садов и фитостен ожидается не только визуальный эффект: 47% связывают подобные решения с улучшением микроклимата, 23% — с ростом продуктивности и снижением уровня стресса, а 28% отмечают, что озеленение формирует собственный стиль пространства и компании.
В офисе реализовать биофильный дизайн помогают конкретные решения:
- Использование натуральных материалов: дерево, камень, лён.
- Активное озеленение — живые стены и зимние сады.
- Обилие естественного света, например, за счет панорамных окон. Динамическое изменение освещения в течение дня.
- Виды на природу или городской пейзаж из окна.
Качество воздуха. Многолетнее исследование Гарвардской школы общественного здоровья выявило прямое влияние качества воздуха на когнитивные функции человека. Чем выше уровень CO2 и летучих органических соединений (ЛОС), тем ниже показатели стратегического мышления, ориентации в кризисных ситуациях и информационного анализа. В помещениях со свежим воздухом результаты когнитивных тестов сотрудников были на 30% выше, чем в стандартных офисах. По данным OCTOBER GROUP, комфортный микроклимат — один из важнейших факторов для 48% сотрудников.
Реализовать это в офисе помогают умные системы управления качеством воздуха и климат-контроля.
Инсоляция и освещение. Ученые выявили прямую зависимость между освещением и работоспособностью человека. Согласно исследованию Северо-Западного университета Чикаго, недостаток белого света негативно сказывается не только на активности человека днем, но и влияет на качество сна ночью. Другой эксперимент показал, что только за счет изменения освещения можно повысить продуктивность до 18%.
В офисе реализуется через:
- Панорамное остекление, обеспечивающее помещения максимальным количеством дневного света.
- Технологии биодинамического освещения, которые меняют цветовую температуру и интенсивность света в зависимости от времени суток.
Акустический комфорт. Согласно исследованию Корнельского университета, постоянный фоновый шум в опенспейсах снижает производительность на 15-40%, а риск допустить ошибку возрастает почти на треть.
Решение — в грамотном зонировании: создании звукоизолированных зон для сфокусированной работы и открытых пространств для командной работы, а также использовании систем фоновой звуковой маскировки, которые «гасят» отвлекающие разговоры и звонки, превращая их в нейтральный фон.
Архитектура пространства, которая мотивирует
Эстетика перестала быть второстепенной. По данным OCTOBER GROUP, для 65% офисных сотрудников важен архитектурный облик бизнес-центра, а 27% отмечают, что современное выразительное пространство вдохновляет на профессиональные свершения. Интерес к архитектуре прослеживается во всех возрастных и профессиональных группах, однако наиболее высок среди топ-менеджеров (72%) и менеджеров среднего звена (91%). 38% сотрудников (в основном, люди 18-28 лет) подчеркивают, что эстетически продуманная архитектура положительно влияет на рабочий настрой.
Внутреннее наполнение и планировочные решения в интерьерах — следствие тренда на гибкость: по данным исследования OCTOBER GROUP и CORE XP, только за первое полугодие 2025 года интерес к ним вырос на 18%. Востребованность объясняется особенностями таких пространств: они позволяют создать рабочую среду, адаптированную под различные активности людей. В помещении организуется несколько функциональных зон — для глубокой концентрации, командной работы, неформального общения, отдыха. Сотрудник сам выбирает среду, оптимальную для конкретной задачи — будь то рабочий проект или личный звонок.
Такие зоны предусматривались в офисах и раньше, но сейчас существенно изменились их пропорции. Например, увеличилось количество площадей для «социальных узлов» — зон неформального общения, потому что бизнес сознательно создает обустроенные точки для случайного пересечения сотрудников. Не просто кулер, а кухня-гостиная, лаунж-зона, кофейные точки на маршрутах движения.
Это не только дань комфорту, а эффективный инструмент: подобная планировка ускоряет обмен информацией, стимулирует неожиданные идеи и укрепляет командные связи.
«Современные бизнес-центры проектируются как целостная среда, где каждое решение работает на благополучие и продуктивность людей. Например, в KOBZON CITY мы создали артхаб, реализуемый совместно с культурным фондом «Кобзон», — трансформируемое пространство для проведения концертов, иммерсивных спектаклей, выставок, лекций. Это формирует общий культурный контекст для арендаторов, создавая новые поводы для неформального общения и открывая возможности для коллабораций и интеграции бизнеса в культурную среду в городском масштабе», — подчеркивает Марина Маловик.
Как «включить» пространство
Люди склонны следовать привычным сценариям, поэтому даже самое продуманное офисное пространство может стать просто декорацией, если его не «активировать». Какие действия HR-департамента и руководства могут в этом помочь?
- Помочь команде освоить новую среду: объяснить логику гибкого офиса, показать на собственном примере, как использовать разные зоны в ежедневной работе.
- Создать ритуалы: например, использовать артхаб для совместных культурных активностей, проводить встречи команд в открытых трансформируемых зонах.
- Собирать фидбэк: технологии, такие как датчики занятости, помогут определить, какие зоны пользуются спросом, а какие пустуют, достаточно ли мест для уединенной работы. Это поможет адаптировать среду под реальные поведенческие паттерны команды.
Заключение
Офис как «третье место» — это стратегический ответ на новый запрос рынка. Когда рутинные задачи можно выполнять откуда угодно, офисное пространство должно предлагать уникальную ценность — возможность живого общения, качественной перезагрузки, вдохновения и укрепления социальных связей. Инвестиции в создание такой среды — это вложения не в квадратные метры, а в психологический капитал команды, что в итоге определяет ее способность к инновациям и общую результативность.
Контент-продюсер, Школа управления СКОЛКОВО
