Офис без границ: чему учиться у Сингапура, Токио и Гонконга

От открытых планировок — к переосмыслению офисного пространства

Еще десятилетие назад понятие «офис без границ» ассоциировалось исключительно с открытыми планировками. Компании демонтировали  перегородки в надежде, что физическая прозрачность приведет к прозрачности коммуникационной, а заодно позволит сократить арендные платежи за счёт уплотнения рабочих мест.

Однако, согласно Гарвардскому исследованию, эффект оказался  противоположным: после перехода на открытые планировки личное общение сотрудников сократилось на 70%, а активность в мессенджерах и электронной почте, наоборот, резко возросла.

Каким же должен быть современный офис, который притягивает сильных специалистов и стимулирует прорывные идеи? 

Лучшие практики формируются в городах с наиболее жесткими ограничениями — дефицит земли, высокая плотность застройки и конкуренция за таланты. Сингапур, Токио и Гонконг, которые входят в топ-20 глобальных финансовых центров (GFCI), одними из первых стали внедрять нестандартные архитектурные и планировочные решения, в которых соблюден баланс между экономической эффективностью и потребностями человека.

Анализ опыта этих городов позволяет выделить ключевые тренды, определяющие будущее офисной недвижимости. Сегодня эти практики широко применяются при создании офисов во всем мире, в том числе в России.

Гибкость как базовая характеристика

Модель офиса с фиксированным рабочим местам и неизменной планировкой постепенно утрачивает актуальность. Современный бизнес заинтересован в пространствах, которые можно быстро адаптировать под разные сценарии: от индивидуальной работы, требующей концентрации, до командных мозговых штурмов и неформальных встреч. 

Одним из ответов на этот запрос стала модель проектирования офисного пространства Activity‑Based Working (ABW), которая предполагает создание функциональных зон вместо закрепления сотрудников за конкретными местами. Одна и та же зона утром может использоваться для тихой работы, днем —  для проектных совещаний, а вечером — для нетворкинга. Сотрудники сами выбирают локацию, которая лучше подходит для решения конкретной задачи. 

Сами офисы все чаще организуются по модели ABW (Activity‑Based Working — работа, основанная на деятельности). Пример: офис «Амазон» в сингапурском комплексе «Азия Сквер» (Asia Square). В трёхэтажном помещении, рассчитанном на 700 сотрудников, созданы зоны для совместной и индивидуальной работы. Сотрудники сами выбирают, где им удобнее расположиться — в зависимости от поставленной задачи. Некоторые зоны для совместной работы оборудованы передвижной мебелью, что позволяет быстро перестраивать пространство под дополнительные рабочие места. В офисе пятьдесят локаций для отдыха и пять больших переговорных комнат. «Социальный хаб» — кухня-столовая — одновременно служит местом для мероприятий, вечеринок, встреч и презентаций.

Другой пример — токийский офис производителя мебели «Шуко» (Shukoh). Здесь используются лёгкие передвижные перегородки и инновационные сетчатые материалы для гибкого зонирования.

Российский рынок также демонстрирует примеры внедрения гибких подходов. По данным OCTOBER GROUP, сегодня многие бизнес-центры учитывают потребности в трансформируемых пространствах: появляются коворкинги, переговорные-трансформеры, зоны с мобильной мебелью. Следующий этап предполагает большую системность — проектирование зданий с заложенной на старте возможностью реконфигурации. 

«В бизнес-центре «Кобзон Сити» принцип гибкости реализован на нескольких уровнях. В общественных пространствах организованы зоны для отдыха и нетворкинга. Владельцы даже небольших офисов получают доступ ко всей инфраструктуре и могут выбирать специализированные зоны под разные задачи. Эта концепция усиливается интеграцией в проект арт-хаба, центром которого станет трансформируемый концертный зал. Его возможно будет адаптировать под деловые и творческие задачи: проводить выставки, презентации, спектакли или семинары. 

Гибкость проекта заложена в план реализации. Предусмотрена возможность объединения стандартных по площади офисов, чтобы получить необходимое конкретному бизнесу пространство. Из вариантов «по умолчанию» — от 36 до 716 кв. м — можно сформировать офис площадью до 10 тыс. кв. м», — отмечает Евгений Межевикин, директор по маркетингу OCTOBER GROUP.

Устойчивый подход и биофилия — базовые принципы и конкурентное преимущество

Принципы устойчивости (ESG) сегодня становятся значимым фактором при привлечении талантов и инвестиций. Например, согласно исследованиям, специалисты все чаще выбирают работодателя, ориентируясь на его отношение к устойчивой повестке, а инвесторы — на соответствующие рейтинги.

Сингапур — признанный лидер в области «зеленого» строительства. Система сертификации BCA Green Mark обязательна для всех новых зданий, а государственная политика стимулирует интеграцию природы в архитектуру. 

Во многих офисных зданиях Сингапура, включая одно из самых знаковых — Capital Tower (Кэпитал-Тауэр), внедрены интеллектуальные системы мониторинга среды. Стеклопакеты с низким уровнем выбросов углерода помогают сохранить прохладу в помещениях, сокращая энергозатраты на работу охлаждающих систем. Также применяется акустический мониторинг: данные интегрируются в систему управления зданием и помогают выявлять перегруженные или акустически некомфортные пространства, особенно в открытых офисах (опенспейсах). На основе аналитики адаптируются планировки, регулируется использование зон и улучшаются условия труда сотрудников.

В Гонконге проект «Мангровый сад» от «Бин Бюро» (Bean Buro) получил серебряную награду A' Design Award 2025 (международная премия в области дизайна). Интерьер офиса, созданного для мировой финансовой организации, основан на концепции биофилии. Наличие природных мотивов способствует росту вовлеченности и удовлетворенности сотрудников, поэтому несмотря на высокую стоимость квадратного метра, значительная площадь офиса отдана под природную инсталляцию. Центральный холл каждого этажа оформлен живыми растениями, используются архитектурные формы, напоминающие корни мангровых деревьев. Этот проект показывает, как инвестиции в биофильный дизайн превращаются в стратегический инструмент повышения производительности персонала.

В России крупные девелоперы также включают экологические стандарты в свои проекты.

«Продвижение устойчивой повестки в России пока что связано преимущественно с необходимостью соблюдения регуляторных норм, однако в последнее время важную роль начинает играть и рыночный спрос. Здания, построенные с учётом устойчивых практик, позволяют не только минимизировать углеродный след, но и сократить эксплуатационные расходы и повысить привлекательность бренда работодателя в глазах кандидатов и сотрудников», — подчеркивает Евгений Межевикин.