Описание идеи
В составе группы компаний Tadam! есть транспортное предприятие и ИТ-бизнесы. Некоторые из них являются резидентами «Парка высоких технологий» — аналога Инновационного центра «Сколково» в Беларуси.
Ситуация с COVID-19 заставила нас пересмотреть стиль работы сотрудников: все хотели работать из дома. Наша компания и раньше практиковала удаленку, но не в таком масштабе. Во время эпидемии люди были вынуждены сидеть в своих квартирах в «человейниках» и напряженно работать. А возможности восстановиться у них не было. Кроме того, в городской квартире практически невозможно организовать тихое изолированное помещение для полноценной работы, особенно если в семье есть маленькие дети. В результате эффективность работы стала падать. Потом случились общественно-политические события, и некоторые люди задумались о переезде из страны.
Мы стали искать решение, которое позволило бы нам и улучшить условия удаленной работы, и сохранить команду. Поговорили с сотрудниками, выяснили, чего им не хватает. Особенно остро все ощущали отсутствие отдыха — возможности выходить из дома, дышать свежим воздухом, гулять.
Все проблемы решают изолированные дома «на природе» — в деревне или пригороде. При этом важно, чтобы жилье было экологичным, комфортным — на уровне 4—5-звездочного отеля, с высокоскоростным интернетом и хорошими подъездными путями.
Когда мы начали думать, как это сделать, знакомые архитекторы рассказали нам о каркасном строительстве домов. Преимущество технологии в том, что дома быстро строятся, энергоэффективны, с минимальным воздействием на окружающую среду. Стены можно утеплять, поэтому за более чем 50 лет существования технология распространились и в Канаде, и во всей Европе, включая северные страны. Мы знаем такое жилье под названием «финские» дома.
Сначала мы планировали покупать готовые домокомплекты у поставщиков, собирать, ремонтировать помещения и ставить готовую постройку на участке. А потом подумали, почему бы не делать все самим?
Суть идеи
Обычно компании готовят домокомплекты, которые нужно собирать на месте. Если в этот момент погода плохая — качество сборки может пострадать. На выходе покупатель получает white room — сооружение без отделки. В нем еще нужно делать ремонт и устанавливать мебель.
Мы же будем делать «готовый к употреблению» продукт из безопасных экологичных материалов: дерево, металл, гипсокартон. Потом в теплом цехе соберем дом, отремонтируем и установим мебель. Полностью готовый дом запакуем, привезем на участок и установим. Заказчику останется только занести в дом вещи.
По нашему замыслу, участие человека в стройке и ремонте будет минимальным. Чтобы получить жилье, клиенту нужно будет сделать всего 3 шага. Первый — обсудить проект с дизайнером, сделать заказ. Второй — принять дом на производстве. Третий — заселиться. Мы посчитали, что на поточном производстве изготовление модуля займет 5 недель, а с момента заказа до заселения пройдет максимум 2 месяца. Клиент сможет наблюдать за процессом изготовления своего дома по видео.
Для строительного рынка уже практически норма, когда первоначальная смета увеличивается в 2 раза, когда в смету сразу закладываются плюс 20 % к общей стоимости материалов и работ — на «потери». У нас не так. Клиент по прейскуранту выберет, что ему нужно. Итоговая стоимость дома зафиксируется в договоре и не изменится.
У нас есть концепция гипермаркета готовых домов. Суть в том, чтобы заказчик с помощью дизайнера сформировал индивидуальную модель своего дома из уже готовых модулей. Мы доделаем в доме мелкий ремонт, например, покрасим стены в тот цвет, которые выбрал клиент, или внедрим систему «умный» дом. И установим жилье на участке. Если это удастся реализовать, процесс изготовления и установки конструкции сократится до 1 недели.
Наш дом может расширяться вместе с растущими потребностями семьи. Например, пока человек планирует жить один — покупает себе минимальный модуль 36—42 кв. м. Женится — добавляет второй модуль со спальней. Появляется ребенок — заказывает еще один модуль с детской. Хочет — получает готовую сауну, и так далее.
Требования к участку — минимальные. Современные технологии позволяют бюджетно провести воду и канализацию. С помощью солнечных батарей и накопителей можно стабильно обеспечивать дом энергией. Но независимое электроснабжение может обойтись дорого — в 20 % от стоимости жилья. Поэтому желательно, чтобы была возможность подключить централизованное электроснабжение. А несколько солнечных панелей установить в дополнение, чтобы экономить.
В таком доме нужно поддерживать температуру не ниже 10—12 градусов, даже если там никто не живет. Для этого приходится оставлять включенное оборудование, ездить проверять или кого-то просить — а это хлопотно. Поэтому мы планируем оснащать большинство строений системами «умный дом». Так, в помещении будет поддерживаться постоянная температура, когда никого нет.
Дом можно поставить на свайно-винтовой или ленточный фундамент. В любом случае модуль будет мобильным: жилье можно «возить» с собой. Например, дом стоит под Брестом, а хозяин хочет переехать в Подмосковье. Ему не нужно думать, где купить другой дом, ему нужен только участок в выбранной локации. Он заказывает у нас перевозку, а мы размонтируем, упакуем, перевезем и соберем дом на новом месте. И человек будет жить в том доме, к которому привык.
Стоимость проекта «до»
Мы посчитали: на поточное производство модулей со всеми смежными производствами нужно 70 000 кв. м — 10 цехов. Хотели сразу все сделать основательно: купить землю и построить большие цеха с 10-метровыми потолками, кран-балками и идеально ровным полом, нанять кучу рабочих. Сперва хотели купить землю и построить завод на 6 000 кв. м, чтобы со временем масштабировать его до нужного размера.
Мы нашли участок под строительство завода: с подведенными железнодорожными путями, с возможностью развития. Он стоил 20 млн ₽, и мы заложили эту сумму в бюджет. Итого начальных инвестиций требовалось 75 млн ₽. Стоимость 1 кв. м дома с ремонтом и мебелью — 80—82 тыс. ₽. По нашим расчетам, рентабельность должна была составить 15 %, срок возврата инвестиций — 32 месяца. Нам показалось, что экономика здесь есть, и мы решили инвестировать в проект.
Обучение
Мы уже начали оформлять договора и покупать землю, когда я узнал о курсе «Управление проектами: как правильно делать правильные вещи» в бизнес-школе СКОЛКОВО. Я подумал, мне пригодятся дополнительные знания, чтобы снизить риск инвестиций и сделать проект более благоприятным.
Начальный план реализации проекта казался нам предельно ясным, прозрачным и четким. Но вопросы, которые мы подняли во время обучения, поставили все с ног на голову. А может, и наоборот — с головы на ноги. Кажется, вопросы-то элементарные: зачем мы это делаем? А есть ли проблема? Что мы решаем? Кому это нужно, кроме нас? Готовы ли люди за это платить? А есть ли альтернативы?
В результате мы глубже изучили рынок, вопрос и поведение людей. И оказалось, что можно сделать по-другому: где-то дешевле (а часть ресурсов вообще получить бесплатно), строить по другим технологиям, а проект развернуть в другом масштабе.
Важные ответы
Чтобы понять, нужен ли этот проект нам, мы сделали пробный дом. Правда, собирали его прямо на участке, так как теплого цеха тогда еще не было. Сам продукт нам понравился, и теперь это загородный дом одного из учредителей.
Наш преподаватель, Павел Алферов, сказал: «Хуже всего для проектного менеджера — запустить проект и узнать, что он никому на рынке не нужен». Мы внимательнее посмотрели на проект с точки зрения востребованности. Мы были уверены, что ковид повысил спрос на индивидуальное строительство, но ведь и доходы населения упали. Чтобы оценить ситуацию объективно, мы заказали дополнительное маркетинговое исследование рынка.
Рынок недвижимости в Беларуси за последний год упал очень серьезно. Например, в Минске — единственном городе-миллионнике в стране — он сократился на 40 % по сравнению с 2019 годом. Цены тоже снизились на 3—5 %.
Что касается рынка загородной недвижимости: в 2020 году из-за ковида и общественно-политической обстановки люди уезжали из страны и продавали свои дома с большим дисконтом. Сейчас в стране происходит не так много сделок — в год покупается 5—7 тыс. домов. Оказалось, что дома свыше 200 квадратов вообще никому не нужны — слишком дороги в эксплуатации. Дома свыше 100 кв. м. покупают редко, если большая семья и есть лишние деньги.
Оптимальное жилье для 2 человек — 42—50 кв. м, но помещение должно быть функциональным и стильным. А таких вариантов практически нет. Поэтому даже на падающем или стагнирующем рынке наше предложение может взлететь. Нашими клиентами станут люди, которые раньше не могли позволить себе загородный дом.
В результате мы разделили целевую аудиторию по потребностям:
- Дом для постоянного проживания в сельской местности или пригороде.
- Дом для отдыха на выходных и постоянного проживания летом.
- Дом на садовом участке (дача).
Мы выяснили, что именно у дачников наш продукт будет востребован больше всего. Частая история: у людей есть участок, нужен дом, но нет разрешения на капитальное строительство. А чтобы установить каркасный дом, ничего оформлять не нужно. Если что-то изменилось, например, началась стройка, и нужно с участка съехать, человек может перевезти дом в другое место.
Про технологии. Оказалось, что в Европе и России уже распространены более совершенные решения, чем те, на которые мы ориентировались. Да и в принципе технологии строительства очень быстро развиваются.
Про альтернативы. Конечно, на рынке множество конкурентов, начиная с панельного строительства многоквартирных домов. Если сузить рынок до индивидуального строительства — это традиционные технологии. Если смотреть глубже — в каркасном домостроении тоже полно игроков. Важное «но» — готовый для проживания дом сегодня в Беларуси не предлагает никто, и эта ниша может стать нашим голубым океаном.
Стоимость проекта «после»
Работая по первоначальному плану, мы рисковали потерять рынок. Мы бы потратили время на строительство завода, технологии шагнули бы вперед, и наш проект стал бы неактуальным.
Вместо того, чтобы сразу строить завод, мы арендовали цех и собрали два выставочных образца. Мы решили первое время работать по такой схеме: получаем лид, заказываем домокомплект на аутсорсе, делаем дом в своем цехе и устанавливаем на участке заказчика. И только когда поток заказов сможет обеспечить 40—50 % загрузки собственного производства, начнем строить свой завод.
Напомню, до обучения мы присмотрели участок и планировали в ближайшее время оформить сделку на 20 млн ₽. Мы использовали рекомендации, которые нам дали в бизнес-школе СКОЛКОВО, и выяснили, что государство может бесплатно выделить нам эту землю в рамках программы развития производства. Плюс мы попадаем под специальный налоговый режим: нам не нужно будет платить налог на землю на протяжении всей нашей работы; а при объеме инвестиций от $500 тыс. (это половина суммы, которую мы рассчитываем вложить в проект) у нас появляются существенные налоговые льготы на импорт и экспорт продукции и материалов.
В результате мы вышли на более благоприятный режим инвестирования — на старте нам потребовалось 3 млн ₽ на аренду и изготовление выставочных образцов. Дальнейшие инвестиции — в развитие собственного производства — снизились на 27 % и составили 55 млн ₽ вместо первоначальных 75 млн ₽. Прогнозируемый срок возврата инвестиций сократился с 32 до 24 месяцев. Рентабельность проекта выросла с 15 % до 25 %.
Выход на окупаемость уже обеспечен текущими заказами от сотрудников компании и знакомых. Два года назад мы бы не стали осторожничать — уже запустили бы поточное производство, чтобы снизить себестоимость. Но сегодня мы должны быть более осмотрительными. Сначала хотим прощупать рынок малыми инвестициями, посмотреть, будет ли наше предложение пользоваться спросом на открытом рынке.
Национальный проект
По некоторым оценкам, для равномерного освоения Республики Беларусь нужно расселить 1,2—1,6 миллиона граждан из городов в сельскую местность. Но кто в здравом уме уедет жить в деревню без инфраструктуры? Другое дело — когда есть вся инфраструктура и подъездные пути.
Мы разработали проект поселка площадью 1,5 га на 40 домов. Изначально делали его для переезда своих сотрудников, которые захотят переехать за город. А потом предположили, что такие поселки, расположенные в разных местах страны, могут пользоваться спросом у городских жителей. Люди улучшат условия жизни: отдельный дом с высококачественным ремонтом и мебелью, экологичный район, чистый воздух, лес-горы-речка и гриль во дворе. Мы уже начали обсуждать эту идею на государственном уровне.
Так в результате проработки проект переезда нескольких десятков наших сотрудников вырос до проекта национальной стратегии расселения миллиона беларусов. Не факт, что это будет реализовано. Но нам очень нравится работать с проектом, у которого есть масштабная перспектива и далекий горизонт планирования.
